등기부등본은 전세계약을 진행함에 있어 기본이면서 필수이면서 최우선이기도 한 중요한 존재입니다. 등기부등본의 내용만 잘 확인해도 어느정도 전세사기나 억울한 일로 피해를 입는 것을 예방할 수 있을 정도니 그 중요성은 두말 할 필요가 없을 정도입니다. 이번에는 이 등기부등본에 대한 모든 정보를 정리해보려고 하니, 내용 한 번씩 읽어보시고 도움되시기를 바랍니다.
참고할만한 포스팅
등기부등본의 중요성
- 등기부등본은 주소만 알고 있다면 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. 하지만, 단순히 열람만 해서는 법적효력이 없기 때문에 발급을 해야지만 법적효력이 발생한다는 사실 명심하시기 바랍니다.
- 최근에는 전세계약 진행중이라면, 등기부등본을 최소 3번은 떼 보아야 한다는 말이 있습니다. 전세계약전, 중도금납부시, 전세계약후 전입신고와 확정신고를 모두 다 한 다음날, 이렇게 3번은 기본이라고 합니다.
- 최근 전세사기 수법이 지능화되고 대형화되면서, 전세계약후 세입자에게 대항권과 우선변제권이 생기는 시점까지의 짧은 틈을 노리는 경우가 많아졌기 때문입니다. 세입자에게 대항권과 우선변제권이 생기는 시점은 전입신고와 확정신고를 다 마치고 난 다음날부터 이기 때문에 이 틈을 노리는 수법인 것입니다.
등기부등본 발급 절차
- 대법원 인터넷 등기소 / 회원등록 / 로그인
- 부동산 등기 열람 / 서면발급
- 열람 및 발급 대상 검색
- 주민등록 공개여부 체크
- 수수료 결제
- 최종 열람 및 발급하기
등기부등본의 기본 구성
표제부
- 해당 주택(부동산)에 대한 기본적인 인적사항이 기재
갑구
- 집주인을 중심으로 소유자에 대한 압류나, 세금, 기타 권리사항등이 기재
을구
- 부동산을 중심으로 해당 주택(부동산)을 담보로 집주인이 대출을 받은 내용이 기재
표제부 구성
1동 건물의 표시
- 해당 항목에는 등기순서, 접수일, 건물위치, 명칭, 번호, 1동 건물 전체에 대한 면적 및 층수, 용도, 구조 등이 기재
대지권의 목적인 토지의 표시
- 해당 주택(부동산)이 있는 토지의 주소, 지목, 면적 등이 기재
전유부분의 건물표시
- 건물번호 : 전유부분의 층, 호수가 기재
- 건물내역 : 해당 주택(부동산)의 전용면적 기재
대지권의 표시
- 대지권 : 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 대해서 가지는 권리
확인사항
- 표제부에서 가장 중요한 내용은 해당 주택(부동산)의 실제 주소와 등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 주소가 동일한지를 확인하는 것입니다.
갑구 구성
갑구 표기사항
- 갑구에는 통상 소유권에 대한 내용들이 기재
- 소유권의 이전시점, 이전대상, 소유권제한 등의 내용이 기재
- 갑구에 기재된 내용은 위에서부터 아래로 최신내용이 기재되며, 가장 아래쪽에 기재되어 있는 순위가 현재 해당 주택(부동산)의 주인
확인사항
- 갑구에서 가장 중요한 내용은 갑구에 기재된 해당 주택(부동산)의 주인의 명의와 전세계약서에 명시된 집주인의 계좌번호 명의가 동일한지를 확인하는 것입니다.
- 갑구에는 해당 주택(부동산)에 대한 (가)압류, 경매, 예고등기, 가등기 등의 내용도 기재됩니다. 이러한 내용들을 미리 확인하지 못하고 전세계약을 하게 되면, 나중에 강제집행으로 인한 소유권 분쟁의 발생 우려가 있기 때문에 꼭 확인해야 합니다.
을구 구성
을구 표기사항
- 을구에는 통상 소유권 이외의 권리들이 기재
- (근)저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며 (근)저당권 설정에 대한 내용이 기재되어 있다면, 현재 해당 주택(부동산)의 주인이 금융권에 대출이 있음을 의미
- 관리관계의 변경 이전, 말소 등의 내용도 기재
- [권리자 및 기타사항]항목에 채권최고액 금액이 기재되어 있다면, 그 금액만큼 집주인이 금융권에 대출이 있다는 의미. 참고로 채권최고액은 실제 대출금액의 120 ~ 130%로 설정되기 때문에 실제 대출금액은 채권최고액에서 1.2 또는 1.3을 나누면 산출 가능
확인사항
- 을구에서 가장 중요한 내용은 해당 주택(부동산)의 대출금액이 현시세와 비교해서 적정 수준인지를 확인하는 것입니다. 통상 대출금액이 공시지가의 70%를 초과한다면 해당 매물과의 전세계약은 피하는 것이 좋습니다.
- 어쩔 수 없이 계약을 진행해야 한다면, 반드시 해당 근저당에 대한 말소를 조건으로 진행해야 합니다.
등기부등본으로 전세사기 예방하기
- 등기부등본에는 해당 주택(부동산)에 대한 (근)저당 상황, 채권자 현황 등이 상세히 기재되어 있습니다. 이 부분만 체크해도 어느정도 위험한 매물에 대해서는 걸러낼 수가 있습니다.
- 등기부등본에 기재된 해당 주택(부동산)에 대한 대출금액을 확인해서 시세보다 많은 대출이 있는 매물에 대해서 걸러낼 수 있습니다.
- 등기부등본에 기재된 집주인의 명의와 전세계약서에 명시된 집주인의 계좌 명의가 동일한지를 체크함으로 전세사기로부터도 어느정도 안전할 수 있습니다.
