전세사기가 기승을 부리고 있는 요즘입니다. 전세사기는 작정하고 노리고 들면 막아내는게 여간 어려운 일이 아닐 수 없습니다. 사기수법도 더더욱 진화해서 세입자들의 피해도 늘어나고 있는 것이 현실입니다. 그렇기 때문에 전세사기는 미리 예방해서 의심쩍은 계약은 애시당초 피하는 것이 가장 상책이라고 합니다. 이번 포스팅을 통해 전세사기를 미연에 예방할 수 있는 방법에 대해서 다뤄볼 터이니, 한 번 씩 보시고 도움 되셨으면 좋겠습니다.

등기부등본 활용하기

전세매물을 구하고 있다면, 가장 먼저 해야 할 일은 해당 매물에 대한 등기부등본을 확인하는 것입니다. 왜냐하면, 등기부등본에는 해당 매물에 대한 근저당과 채권자현황 등이 모두 나타나기 때문입니다. 당연하게도 해당 매물의 등기부등본에 대출이 많은 경우에는 어지간해서는 계약을 안하는 것이 좋겠습니다.
하지만, 등기부등본상에 대출이 많음을 인지 했건, 못했건간에 해당 매물과 전세계약을 했을 때, 추후에 집주인이 파산한다거나 대출금을 갚지 못하는 경우에 해당 매물은 경매로 넘어가게 됩니다. 세입자가 선순위라고 생각할 수 있겠지만, 이미 등기부등본에 근저당이 있고 채권자가 명기되어 있는 상황이라면 세입자는 순위가 한참 밀리게 됩니다. 최악의 경우에는 세입자가 한 푼도 못 돌려받는 상황이 일어날 수도 있음을 꼭 명심해야 합니다.

신축건물 조심하기

일반적으로 전세가는 매매가의 70% 선에서 정해지기 마련입니다. 그런데 신축건물에 있는 매물이라면 이 부분이 모호해집니다. 건물주가 맘만 먹는다면 주변 시세와 상관없이 주변의 매매가와 비슷하게 전세가를 설정할 수도 있고, 심지어는 그보다 더 높게 설정할 수도 있습니다. 신축건물이기 때문에 세입자는 주변시세를 알고 있더라도 제대로 대응을 못하게 되는 것입니다.
최근 이슈가 되었던 빌라왕의 사례에서도 신축건물이 등장합니다. 건물주는 신축건물 매물들의 전세가를 주변의 매매가보다도 높게 설정했고, 그 차액으로 부동산중개업자와 공모하고, 리베이트를 제공하고, 세입자에게 선심 쓰듯이 대출이자지원 같은 명목으로 현금성 지원도 해주면서 세입자를 모았습니다. 이렇게 현혹된 세입자들이 주변시세보다 높은 수준에서 전세계약을 하게되면, 나중에 바지사장인 빌라왕이 명의를 넘겨받고 뉴스에 알려진대로 깡통전세가 되어버리는 것입니다.
그렇기 때문에 전세가를 제대로 파악하기 힘든 신축건물 매물보다는 등기부등본으로 그동안의 매매내역을 확인할 수 있는 구축건물 매물을 알아보는 것이 조금 더 안전하다고 하겠습니다.

전입신고와 확정일자는 최대한 빨리

전입신고는 거주지를 옮기는 경우에 관할관청이 알리는 행위이며, 확정일자는 전세계약을 한 날짜를 법적으로 인정받는 행위입니다.
전입신고를 해야 전세계약서에 명기된 전세기간만큼의 대항력을 갖게 되며, 확정일자를 받아야만 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
그러므로, 전세계약을 했다면 왠만하면 당일중으로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 예전에는 그냥 최대한 빨리 하는 것이 좋다, 이 정도였다면 요즘은 최대한 당일중으로 하는 것이 좋다, 가 정설입니다.
왜냐하면, 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자 중에서 늦게 실행된 날짜를 기준으로 그 다음날부터 발생하기 때문입니다. 단지 이것뿐이 아니라, 최근의 전세사기들이 이 하루의 틈을 노리는 수법들을 쓰는 경우가 많기 때문에(실제로는 하루보다 더 긴 틈이 생기는 경우가 많습니다), 가능하면 당일중으로 전입신고와 확정일자를 받으라고 하는 것입니다.

임대차계약서에 특약 추가하기

위에서 전입신고와 확정일자 제도의 헛점을 노린 전세사기가 기승을 부린다고 말씀드렸습니다. 그래서 이 부분에 대해 세입자들이 대항하기 위해 최근에는 전세계약시에 임대차계약서에 특약을 추가하고 있다고 합니다.
잔금 처리 다음날까지 등기부등본 상태를 그대로 유지한다라는 내용의 특약이 바로 그것입니다. 이 특약을 포함시킨다면, 전세계약후 전입신고와 확정일자가 효력을 발생하는 그 틈을 노리는 전세사기는 어느정도 방지가 가능해집니다.
그렇기 때문에 전세계약시에 이 특약을 추가 할 수 있다면 무조건 추가하시는 것을 추천합니다.

전세보증금반환보증 가입하기

주택도시보증공사(HUG)에서 시행하고 있는 보증제도입니다. 이 보증제도는 전세계약이 끝난 시점에서 종료후 30일 안으로 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하고 있는 경우나 집이 경매로 넘어간 경우에 주택도시보증공사에서 세입자가 전세기간동안 납부한 보험금을 토대로 우선적으로 세입자의 전세보증금을 돌려주는 제도입니다.
전세보증금반환보증의 시스템은 다음과 같습니다. 우선 세입자가 전세보증금반환보증에 가입을 하고 매달 보험금을 냅니다. 주택도시보증공사는 세입자의 전세보증금에 해당하는 금액의 전세권을 해당주택에 설정합니다. 전세계약이 끝나고 30일이 지나도 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면, 공사에서는 우선적으로 전세보증금 만큼의 그액을 세입자에게 돌려줍니다. 그러고나서 추후에 전세권을 행사해서 집주인으로부터 전세보증금 만큼의 금액을 돌려받습니다.
단, 전세보증금 금액이 해당 주택의 매매가 보다 높은 경우라던가, 전세계약기간이 이미 절반 이상 지나갔다던가 하는 경우에는 전세보증금반환보증에 가입할 수 없습니다.
전세보증금반환보증의 가입은 주택도시보증공사의 홈페이지 뿐만 아니라, 스마트폰 APP인 “안심전세HUG”을 통해서도 가입할 수 있습니다. 해당 APP으로는 세입자들을 위한 정보들을 확인 및 실행할 수 있습니다. 시세조회/위험성진단, 임대인조회, 전세보증 신청/갱신, 임대보증 신청/갱신, 보증사고 발생시 이행청구 등이 가능합니다.